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金海燕物业:经适房物业管理苦与乐
时间:2015-07-13      来源:      分享:

朝新嘉园东里一区项目是经济适用房住宅小区,由北京金隅嘉业房地产开发有限责任公司于2002年开发建设,建筑面积 17.2万平方米,包括23 栋多层住宅,共有住宅1352 套。项目由金海燕物业东坝分公司提供物业管理服务。连续多年获得北京金隅集团物业服务先进集体、十佳文明岗位称号;“以情为本”实施经济适用住房小区物业优质服务工程,荣获北京市第二十三届企业管理现代化创新成果二等奖;2007年该小区又荣获北京市优秀管理居住小区称号;2012年被评为北京市物业管理示范(四星)项目,2014年再次荣获这一称号。

经适房不仅是房价低,物业服务费也低。小区多年来一直执行政府定价的经济适用房收费标准,即0.55元/平米·月,面对日益走高的人工成本和材料成本及物业设备设施逐年老化程度的加剧,经适房的物业管理企业所面临的经营困难也在逐年加大。物业费过低给企业经营带来极大的困扰,但作为国企,不能轻言放弃,还得承担社会责任。

首先要做的,仍然是坚持,用有限的成本,做最有效的事。项目部把节能降耗作为降低物业服务成本的工作重点。一方面充分利用北京市用电政策,实现物业用电性质变更,仅此一项电费使用成本节约 1.2万元/年。另一方面,积极推进节能改造,使用 LED 灯,更换小区所有的路灯、围墙灯,办公室区域照明也全部使用 LED 灯。

针对项目绿地面积大,绿化养护用水量多的问题,项目部将过去的漫灌方式改为微喷。小区公共区域设备设施的维护保养工作,能自己干的,绝不外包。同时,积极落实使用公共维修基金的手续,需使用时可以及时申请,积极争取开发公司及社会资金改善小区环境和硬件设施。必要时,同时管理的多个项目,在人员、工具、材料等方面可以调剂,在一定程度上能降低成本。

在有效地降低物业服务成本的同时,项目部积极贯彻落实总公司“1+N”发展战略,开展多种经营。经适房在设计之初,停车位配套不足,业主停车难是一大问题。在不影响各方利益的前提下,项目部拆除了底商与居民住宅之间的铁艺护栏,充分利用空闲部位,增设临时停车位,有效缓解了小区停车难的问题,还增加停车费收入,在一定程度上弥补了物业费的不足。

在小区保洁工作中,项目部加大对外包方工作的监督评价考核工作,使日常保洁及消杀工作得到较好地落实,从而确保保洁工作的服务质量。在小区的美化绿化方面,每年都进行一定程度上的资金投入,更换相关公共设施,进行绿地的维护,保持绿植的成活率,为居民提供优美的居住环境。日常报修坚持对服务的跟踪回访,确保物业服务的及时有效性得到真正落实。

公司一直非常关注业主的合理诉求,自2012年以来,始终坚持开展物业服务满意度调查,针对物业服务工作存在的问题,进行及时纠正和整改。例如,更新了小区中心原盘的座椅和草坪灯,加装了绿地围挡;重大节假日精心装点小区的环境,向小区业主做出防火、防盗等温馨提示;开展安全大检查,在物业区域内组织防火防汛演练等等。特别是针对业主反映的小区安防问题,在加强人防的基础上,增设了进出小区的道闸系统和监控探头,并将监控系统并入到消防中控室,大大加强了小区的治安防范工作。在小区的消防问题上,加强消防设备设施日常维护保养工作,定期开展消防安全检查和消防演练工作,与有关方签订消防安全责任书,落实安全责任。依据市政府、市住建委防汛工作的相关工作要求,制定防汛工作计划、落实防汛物资,确保防汛工作万无一失。加强有限空间作业管理,建立有限空间作业管理的相关制度,设置相关安全管理标识,与外包方签订有限空间作业安全协议书加强对外包方施工安全的管理,签订施工合同时,同时签订安全生产责任书和安全承诺书,明确安全管理责任。经过一系列的努力,通过实施物业服务满意率工程,业主对物业服务的满意率达到95%以上,物业服务收费率达到98%。

物业公司定期组织社区居委会和居民代表与物业公司管理人员座谈、沟通。听取各楼门长反映业主意见及开展物业服务满意度调查,广泛倾听业主对物业服务工作的意见,不断改进物业服务工作。物业公司十分注意和社区居委会及驻区民警密切配合,共同做好业主之间的矛盾纠纷的排查调处工作,有效地化解了业主之间的矛盾。同时,物业公司与社区居委会和驻区民警密切配合,加强小区的综合治理工作,做好防火、防盗的宣传工作,及时张贴温馨提示,引导居民采取有效的安防措施,做好安全防范工作。

物业公司与社区居委会共同开展了丰富多彩的社区文化活动,形成物业公司、社区和居民的联动机制,共创和谐社区。几年来,我们相继举办过“社区乒乓球团体友谊赛”“爱我家园义务捡拾白色垃圾”“倡导低碳生活,建设绿色社区”的环保宣传活动,“金海燕杯社区羽毛球挑战赛”,中秋节、重阳节、国庆节的文艺汇演等。通过这些行之有效的活动拉近了与业主的距离,物业公司与业主携手共建平安和谐社区的氛围愈来愈浓。


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